《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知》听证会反馈意见 及采纳情况的公告
2022年8月23日，在州机关事务局会议室，举办了《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知》听证会，1名人大代表、3名政协委员、1名物业协会代表、3名物业企业代表、4名业主代表、4名主管部门代表、4名州直单位代表、1名听证律师、1名媒体记者、7名工作人员参加了会议，另有1名物业企业代表、2名业主代表、2名州直单位代表因不能到会，递交了相关书面意见。听证会共收到反馈意见26条，现按照《湖南省行政程序规定》有关要求，将有关意见及采纳情况公告如下：
| 《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知》听证会反馈意见及采纳情况表 | |||
| 序号 | 身份 | 意见 | 意见采纳情况及说明 |
| 1 | 人大代表 | 一、赞同州政府出台关于全州普通商品住宅空置房物业收费比例的通知，非常有必要。二、赞同降低空置房物业管理费，具体标准进一步调研确定，尽快出台文件。 | 采纳。5月24日起，州优化营商环境专班组织州发改委、州住建局、州市场监督管理局等部门开展了为期1个多月的调研，全面调查了全国全省住宅空置房物业服务费收费比例政策和全州实际收费情况，在全面调研及广泛征求意见的基础上确定了全州空置房物业服务费收取比例，争取尽快按程序出台文件。 |
| 2 | 政协委员 | 一、赞同《365bet提款要多久_365bet稳定备用网站_365bet手机网站自治州人民政府办公室文件明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知》（草案）； 二、建议物业企业管理时，应引导小区成立业主委员会； 三、2022年9月1日之前，将空置房物业服务费制定一个标准。 | 第一条采纳。 第二条未采纳，业主委员会成立事宜由业主报请所在行政管理机构后按程序成立，不是本次听证会听证内容。 第三条未采纳，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，文件不具有对2022年9月1日前的空置房收费标准予以约定的效力。 |
| 3 | 政协委员 | 建议根据《湖南省物业服务收费管理办法》及相关法律法规，比照其他地市经验做法，进行深入调研，建议将今天听证会物业观点与业主观点详细公布，从化解物业公司与业主群众之间的矛盾的角度妥善处理问题，形成客观公正详细的听证报告。 | 部分采纳。1.如前所述，开展了为期1个多月的深入调研，全面了解全国全省全州有关情况；2.听证内容必须公开，本内容即是在履行公开程序；3.无任何法律法规要求听证会必须形成听证报告。 |
| 4 | 政协委员 | 一、业主和物业公司之间要达成一个共同的标准。 二、参考周围市州的做法，作为一个标准。 | 第一条采纳。参考全国各省、各市州有关政策情况，综合考虑业主要求“越少收越好、最好不收”等意见和许多物业企业要求“全额收取、顶额90%收取”等意见，确定比例为50%相对合理。 第二条未采纳。因今年5月15日，省有关部门刚发布文件，周边市州还未启动相关程序，我州在这方面是践行“心忧天下、敢为人先”湖湘精神的先行者。 |
| 5 | 物业协会代表 | 365bet提款要多久_365bet稳定备用网站_365bet手机网站州各商品住宅房屋空置率差异很大，情况不一，房屋空置率缺乏合理性：一、刚开发建成小区空置率达50%以上，空置房收费比例对此类小区影响巨大。如果空置房按50%收费，会使物业费本来收不到的物业公司更是雪上加霜，新建成小区的物业公司会面临前所未有的困境，进而会引起物业公司对小区投入减少，人居环境甚至会造成小区无人敢接，无人想接，导致物业公司无法经营退场，造成房地产乱象等现象。 二、湖南省物业收费办法和标准与外省差异很大，政策不一，建议参照湖南省标准90%。 三、空置房收费比例与物业公司经营关系巨大，影响深远，建议听取物业公司意见。 | 未采纳。理由如下：一、楼盘空置率差异不能决定各楼盘或地区空置房物业服务收费比例应当有差异。梳理全州227个有效样本小区空置房收费情况发现，住宅小区的空置房收费比例与小区的总建筑面积、总户数、交付率、空置房率、收费价格等事项，皆未呈现出正相关或反相关关系。加之，单个楼盘空置率是动态变化的，在执行中缺乏实际参考性，不适合作为依据且不容易核实。 二、多省市在辖区内统一按20%、50%-70%的比例执行，已经实践证明。如江苏、陕西、甘肃、青海等全省几乎实行70%，山东全省几乎实行60%，更有山东潍坊、陕西渭南和商洛实行50%，甚至河北石家庄自2010年实行20%收费比例已经十多年。 三、湖南省物业收费办法和标准与外省的差异，无关空置房物业收费比例。湖南省和部分省物业服务管理差异主要是：部分省根据物业服务内容等级核定物业收费价格，湖南省根据物业服务内容核定成本确定收费价格，其差异在于核价方式，相关事项在核定物业服务成本中已经予以考虑，换言之，两者在核定物业服务商品标价的方式不一样，但这与商品具体打几折无关。 四、全州按照50%比例收取空置房物业费已经有先例。古丈县全县物业企业已按照50%的比例在收取空置房物业费，其他县市也有部分企业按50%收取。 五、事实证明，在全州各地区空置房物业费普遍难以收取的前提下，物业企业能够正常运营。调查时发现，多数物业企业小区空置房的物业费无法收取，如花垣县碧湘园物业、寰宇天成小区物业分别反映空置房实际收费率为8%、9%；保靖县提供的18个楼盘空置房物业费收取情况反映，仅书香苑空置房物业费收取率为95%，其他17个小区实际收取率为0，而在此情况下，许多物业企业未宣布退出市场，部分企业还实现较好盈利。与此同时，该《通知》的出台将有利于引导空置房业主及时办理收费手续并交纳费用。 六是按50%比例收取空置房物业费，能够推动物业企业向规模化发展、高质量发展的方向转变，支持“良币驱逐劣币”。调查发现，物业企业通过跨小区、跨地区经营多家楼盘，能够摊薄人工成本、检测成本等费用，在低价格的情况下扩大盈利空间，且规模化的物业企业具有提供更高品质服务的能力。 综上所见，按50%比例收取空置房物业费影响有限，不会造成“崩盘”的问题，物业企业退出的小区可引导优质物业企业接手，反而有利于引导和培育物业服务企业龙头企业。 |
| 6 | 物业企业代表 | 一，新楼盘小区空置率普遍偏高，人员配置未见减少，各项设施设备正常运行，物业服务企业难生存。 二，空置房物业费偏低，对已入住业主的权利有损害。 三，物业成本仅人力成本支出占比60%，加之各项共享设施设备的运行费用等，空置房比例低，直接影响小区服务品质。 四，空置房收费比例建议根据楼盘空置率、服务品质和居住环境，空置房收费比例不低于80%。 | 未采纳。理由如下：一、空置率高、入住少的情况下物业服务企业投入也较少。举例而言，人少，电灯、电梯等公用设备和绿化地带、楼道、公共广场使用的频率更低，相应损坏概率、损坏程度更低，维保、修复频率更低，支出更少，同时人的活动少，垃圾少、事务少，同样一个保洁员、维修工同样时间能够清扫的面积更大或能够服务的楼栋更多，企业须聘请的人员相对减少。特别是对于新建楼盘小区，未销售出的房屋的物业服务费由开发商全额交纳了费用，且此时段多数公用设施设备处于最新和保修状态，相应须支出的费用更少，而该时段装修方面的问题，业主另按规定向物业企业交纳了费用。 二、如前所述，小区空置房多，则物业企业所支出费用更低，因此空置房物业服务费减少的部分，对应的是空置房业主所未享受的服务部分，而非对应已入住业主的服务部分。从物业企业成本来看，人工支出是其成本的主要构成、平均占60%左右，而绿化、公共场地、公用设施维护的支出非主要支出，而若空置房按50%比例交费，相当于空置房业主已经承担了绿化、公共场地、公用设施部分的费用支出，且承担了10%左右的人力成本，在空置房业主未享受任何服务、未对公共设备场地造成影响的情况下，按50%比例交纳费用，不应当影响已入住业主物业服务质量。 三、如第5条意见不采纳的理由所述，按50%收费较为合理，且不适合把空置率、服务品质、居住环境等因素作为依据。 |
| 7 | 物业企业代表 | 一，空置房收费过低是对已入住业主权利损害。 二，空置房收费过低对物业服务行业的正常服务影响重大。 三，空置房收费过低对小区文明卫生及和谐建设有重大伤害作用。 四，空置房收取比例应按具体的小区物业入住和服务情况而定，但不应低于70%。 | 未采纳。理由如下：参见第5条、第6条意见的理由所述，按50%收取较为合理，且符合物业行业发展方向，不应当作为损害小区文明卫生的理由。 |
| 8 | 物业企业代表 | 一，花垣县是小县城，开发的楼盘多，面积小，老旧小区多，入住率，销售率达不到，直接影响物业公司费用收取，支出成本沉重。 二，预算，一个项目最少要达到六万平米，400户以上，百分百收费，才能养活良性的物业保本运营。 三，疫情防控、社区等其他工作增加，成本增加。 四，希望按90%收取费用。 | 未采纳。理由如下：一、参见第5条、第6条意见的理由所述，按50%收取较为合理，且符合物业行业发展方向。二、疫情防控是阶段性问题，总要解决的；且是广泛的社会性问题，各行各业和各类人群都在为防疫“买单”，绝非物业企业独家支出，不应当成为“提高空置房业主支付比例”的理由。 |
| 9 | 物业企业代表 | 赞成对空置房按购房合同物业服务收费标准的50%交纳物业费。 1.物业公司对小区内的公共区域的管理和服务，自进驻之日起就已经存在，与业主是否收房并不冲突。 2.对空置房采用50%的收费方式是出于对业主的考虑，减轻业主的负担，是一项利民的好政策。 3.如果对空置房不进行物业费的收取，会导致物业无法正常服务与小区内，对小区内的安全、环境、设备实施都不利。 | 采纳。兼顾业主和物业企业的诉求，考虑上级政策、全国行情、成本实际，拟按50%收费。 |
| 10 | 业主代表 | 支持按50%比例收取空置房物业费 | 采纳。 |
| 11 | 业主代表 | 支持50%比例 | 采纳。 |
| 12 | 业主代表 | 支持按50%收取 | 采纳。 |
| 13 | 业主代表 | 赞同按50%收取 | 采纳。 |
| 14 | 业主代表 | 按50%比例收取相对合理，能够较好平衡业主和物业诉求。 | 采纳。 |
| 15 | 业主代表 | 1.明确空置房物业服务收费比例很有必要，可规范不必要的矛盾纠纷。2.减轻业主负担，交多少费享受多少服务，也是合理的，收取空置房按比例收费。3.按50%比例收费，州内古丈县先例，为了避免冲突矛盾及攀比，50%收费也较合理。 | 采纳。出台该《通知》就是考虑到了能够有利于解决空置房业主和物业企业关于收费比例的分歧，考虑到了“质价相符”原则，考虑到了州内有地区普遍按50%收取的情况。 |
| 16 | 业主代表 | 建议按50%收取 | 采纳。 |
| 17 | 州直单位代表 | 1.切实根据我州实际情况，进一步细化空置房物业服务收费比例执行办法，强化可执行性，及时出台。2.完善空置房物业服务合同执行的认定。即9月1日前空置房的收费标准要明确。同时，9月1日后，均按《通知（草案）》中的50%缴纳物业费。 | 未采纳。理由如下：一、该《通知》经过充分征求意见并反复考量，已经明确对象、标准和程序，内容不宜进一步细化，防止造成政策冗余或者穷举不尽的情况，避免因进一步细化造成政策范围收窄和出现有违事实的情况，应当给予业主和物业企业依据具体事实情况商定的一定余地。二、根据《中华人民共和国立法法》第九十三条：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”，文件不具有对2022年9月1日前的空置房收费标准予以约定的效力。 |
| 18 | 主管部门代表 | 赞同50%的收费比例。1.合法。按管价权限普通商品住宅房前期物业属政府指导价，管价权限在县市人民政府。2。合理。物业公司提供服务付出了成本，空置房业主未享受到服务，双方各承担50%的成本支出。 | 采纳。该《通知》确定空置房物业服务收费比例有关事宜是州人民政府依法履行政府定价权限的行为，且是州人民政府兼顾各方利益而拟定的。 |
| 19 | 主管部门代表 | 我同意本通知。1.为解决空置物业服务收费标准和统一。2.经过多次调研和开会定50%缴纳。3.为解决民生情况企业应该要有担当。 | 采纳。 |
| 20 | 主管部门代表 | 关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知（草案）赞同。 | 采纳。 |
| 21 | 州直单位代表 | 增强改文件的可操作性，确保落实落地。 | 未采纳。理由如下：该《通知》经过充分征求意见并反复考量，已经明确对象、标准和程序，内容不宜进一步细化，防止造成政策冗余或者穷举不尽的情况，避免因进一步细化造成政策范围收窄和出现有违事实的情况，应当给予业主和物业企业依据具体事实情况商定的一定余地。 |
| 22 | 州直单位代表 | 1.明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例有利于化解社会矛盾，维护社会公平正义，有利于改善民生，维护社会和谐稳定。2.空置房住宅物业服务收费应在50%以下。3.空置房住宅物业服务收费，原来签合同的按合同执行到今年9月1日，9月1日后，按本《通知》的标准执行。 | 第一条采纳。 第二条未采纳。综合考虑物业企业诉求和调研情况，以50%收取较为合理。 第三条未采纳。合同中明确约定了空置房物业服务收费有关条款的，无关《通知》实施日期，必须遵照《合同法》执行。合同中未有相关约定的，按《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，《通知》实施之日前，该《通知》无效力约束；《通知》实施之日起，按照该《通知》执行。 |
| 23 | 州直单位代表 | 1.赞成对全州普通商品住宅空置房空置时间超过6个月及以上的，经与物业服务企业双方确定后，其物业服务费按照收费标准的50%交纳。2.同意发改、住建、市场三部门对物业服务和收费管理加强督查。3.其他建议：（1）对此次听证会所通过的事项实时公开，保障广大购房者的合法权益。（2）进一步对物业公司加强监管，收支情况必须依法依规进行公开，相关职能部门依法履职，督查到位。 | 第一条采纳。 第二条未采纳。非本次听证会听证内容。 第三条部分采纳。（1）本内容即是履行公开要求。（2）非本次听证会听证内容。 |
| 24 | 州直单位代表 | 赞同《关于明确全州普通商品住宅空置房物业服务收费比例的通知（草案）》 | 采纳。 |
| 25 | 主管部门代表 | 赞成60-70%。1.业主角度：没有享受到一些服务，合理的减少物业费也是情理之中，服务应该与收费对等，也要保障业主的利益和权益。2.物业角度：房屋空置率过高，如果降低收费会影响整体服务品质下降，从而给小区的管理带来不利，确实未享受到一些相应的服务也可以给予人性化的减免，让小区管理更加和谐。3.中间角度：请求政府部门结合业主与物业的实际情况取中间，让业主得到更好地服务品质，让物业拿出更好地服务标准来服务。 | 未采纳。理由如下：参见第5条、第6条意见的理由说明。 |
| 26 | 听证律师 | 1.《通知》（草案）第二条：……已办理房屋交付手续且连续6个月未入住或未使用的空置房……未入住、未使用是否包含装修期？ 2.《通知》（草案）第三条：确认程序应当配备相关的实施细则，以确保政策施行。3.关于《通知》溯及力的问题即第四条应当予以明确。9月1日以后签订服务合同适用《通知》，9月1日以前签订合同且有约定的按合同履行，9月1日以前签订合同未约定空置房收费比例或未签订合同的，如何处理。应当是新文件予以明确的内容。 | 未采纳。理由如下：一、装修期已属于“使用”状态，不存在包含在空置房期间。二、该《通知》经过充分征求意见并反复考量，已经明确对象、标准和程序，原定将“原则上以水、电、气作为空置房认定的衡量标准”，但考虑到有穷举不尽，可能造成与极个别事实有违的情况，为防止政策范围收窄，并给予业主和物业企业依据单个事实情况商定的一定余地，故没有进一步细化。三、合同中明确约定了空置房物业服务收费有关条款的，无关《通知》实施日期，必须遵照《合同法》执行。合同中未有相关约定的，按《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，《通知》实施之日前，该《通知》无效力约束；《通知》实施之日起，按照该《通知》执行。 |
州人民政府办公室
2022年8月24日
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